SHM, HGB, girik, dan AJB: membedakan surat tanah sebelum membeli

Surat tanah di Indonesia beragam, mulai dari sertifikat terbitan Badan Pertanahan Nasional sampai dokumen lama warisan zaman kolonial dan masa awal kemerdekaan. Bagi calon pembeli, perbedaan ini menentukan seberapa kuat posisi hukum Anda setelah membayar. Catatan ini membahas yang paling sering ditemui dan hal yang perlu ditanyakan untuk masing-masing.

Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM adalah sertifikat yang memberi pemegangnya hak penuh atas tanah, tanpa batas waktu kepemilikan. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria membatasi hak milik hanya untuk warga negara Indonesia, sehingga warga negara asing tidak dapat memegang SHM. Sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional melalui kantor pertanahan setempat.

Walau paling kuat, SHM tetap perlu dicek. Sertifikat bisa sedang dijaminkan ke bank (ada catatan hak tanggungan), sedang dalam sengketa, atau datanya berbeda dengan kondisi di lapangan. Pengecekan resmi di kantor pertanahan, biasanya dilakukan oleh PPAT atas permintaan pembeli, memperlihatkan catatan tersebut.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah untuk jangka waktu tertentu. Banyak rumah di perumahan dan apartemen berdiri di atas HGB. Batas waktunya tercantum di sertifikat, dan sebelum habis, pemegang hak perlu mengurus perpanjangan atau pembaruan sesuai ketentuan yang berlaku saat itu, tentu dengan biaya. Karena itu, dua sertifikat HGB dengan sisa waktu berbeda sebenarnya menawarkan hak yang berbeda nilainya.

• Catat tanggal berakhir hak di sertifikat dan hitung sisa waktunya.
• Tanyakan apakah HGB berdiri di atas tanah negara atau di atas tanah hak pengelolaan pihak lain, karena prosedur perpanjangannya bisa berbeda.
• Bila Anda membeli rumah tinggal ber-HGB, tanyakan ke kantor pertanahan tentang kemungkinan dan syarat peningkatan hak.

Girik, petok D, letter C, dan dokumen lama lain

Di banyak daerah masih ada tanah yang belum bersertifikat. Buktinya berupa dokumen lama dengan nama beragam seperti girik, petok D, atau letter C. Dokumen seperti ini umumnya berfungsi sebagai petunjuk riwayat penguasaan dan pembayaran pajak tanah pada masa lalu, bukan sertifikat hak yang diterbitkan BPN. Tanah semacam ini masih bisa diperjualbelikan, tetapi pembeli menanggung pekerjaan tambahan: mendaftarkan tanah itu hingga bersertifikat, menelusuri riwayat pemilik, dan memastikan tidak ada klaim lain.

AJB bukan sertifikat

Akta Jual Beli (AJB) dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti peralihan hak dari penjual ke pembeli. AJB penting, tetapi belum mengganti nama di sertifikat. Setelah AJB ditandatangani, PPAT mendaftarkan peralihan ke kantor pertanahan agar sertifikat tercatat atas nama pembeli. Banyak masalah muncul karena pembeli berhenti di AJB dan tidak pernah menuntaskan balik nama, lalu kesulitan saat ingin menjual atau menjaminkan tanahnya bertahun-tahun kemudian.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) adalah perjanjian pendahuluan, misalnya saat harga dicicil atau rumah belum selesai dibangun. PPJB bukan AJB. Pastikan isi PPJB mengatur apa yang terjadi bila salah satu pihak gagal memenuhi janji.

Perbandingan singkat

Langkah memeriksa sebelum membayar

1. Minta fotokopi sertifikat, KTP, dan kartu keluarga penjual; bila penjual sudah menikah, tanyakan persetujuan pasangan.
2. Serahkan pengecekan sertifikat kepada PPAT dan tunggu hasilnya sebelum pelunasan.
3. Cocokkan luas dan batas di sertifikat dengan kondisi lapangan; bila perlu, minta pengukuran ulang.
4. Periksa bukti lunas PBB dan tagihan lain yang melekat pada tanah.
5. Pastikan AJB ditandatangani di hadapan PPAT dan proses balik nama benar-benar dijalankan.