Rekening 06 · Lampiran B
Biaya membeli tanah: BPHTB, PPh penjual, PPN, dan honor PPAT dalam satu hitungan
Pembukuan terakhir: 28-09-2026 · pencatat: Redaksi TunasInvest
| Tgl | Keterangan | Catatan |
|---|---|---|
| tetap | BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP), dibayar pembeli | NPOPTKP diatur daerah |
| tetap | PPh pengalihan hak lazimnya ditanggung penjual | cek tarif di DJP |
| tetap | PPN muncul bila membeli dari pengusaha kena pajak | tanyakan pengembang |
| tetap | Semua pembagian biaya bisa dinegosiasikan | tulis di perjanjian |
Harga yang disepakati dengan penjual hampir tidak pernah menjadi jumlah akhir yang keluar dari kantong pembeli. Ada pajak, honor pejabat, biaya kantor pertanahan, dan kadang tunggakan yang ikut terbawa. Catatan ini memilah biaya itu menurut siapa yang lazim menanggungnya, lalu menghitung satu contoh.
Peta biaya dalam satu tabel
| Komponen | Lazimnya ditanggung | Keterangan |
|---|---|---|
| BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) | Pembeli | Pajak daerah atas perolehan hak; tarif 5% dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP |
| PPh atas pengalihan hak | Penjual | Pajak penghasilan final atas penjualan tanah/bangunan; tarif cek di situs Direktorat Jenderal Pajak |
| PPN | Pembeli, bila membeli dari pengusaha kena pajak | Umumnya muncul saat membeli dari pengembang, bukan dari perorangan |
| Honor PPAT | Sesuai kesepakatan | Untuk AJB dan pengurusan pendaftaran; minta rincian tertulis |
| Biaya kantor pertanahan | Pembeli, umumnya | Pengecekan sertifikat dan pendaftaran peralihan hak |
| Tunggakan PBB | Penjual | Pastikan lunas sebelum transaksi |
| Komisi perantara | Sesuai perjanjian | Biasanya dibayar pihak yang memakai jasa perantara |
Kata “lazimnya” penting. Dalam praktik, ada penjual yang meminta harga “bersih”, artinya semua pajak ditanggung pembeli. Itu sah selama disepakati, tetapi pembeli harus menghitungnya sejak awal agar tidak menyesal.
Cara menghitung BPHTB
Dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak (NPOP), biasanya harga transaksi atau nilai lain yang ditetapkan menurut aturan daerah bila lebih tinggi. Dari NPOP dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) yang besarnya diatur pemerintah daerah, lalu dikalikan tarif. Wikipedia bahasa Indonesia mencatat tarif 5% dari nilai perolehan objek pajak.
Rumus kerja: BPHTB = 5% × (NPOP − NPOPTKP).
Contoh ilustrasi, bukan data pasar
Harga transaksi Rp450.000.000. Misalkan NPOPTKP di daerah tersebut Rp80.000.000 (angka rekaan; cek perda setempat). BPHTB = 5% × (Rp450.000.000 − Rp80.000.000) = Rp18.500.000.
Beberapa daerah memberi keringanan untuk kondisi tertentu, misalnya perolehan rumah pertama atau karena warisan. Keringanan seperti itu berbeda dari satu daerah ke daerah lain, jadi tanyakan langsung ke badan pendapatan daerah atau PPAT setempat.
Contoh lengkap dari sisi pembeli
Contoh ilustrasi, bukan data pasar
| Pos | Jumlah |
|---|---|
| Harga tanah | Rp450.000.000 |
| BPHTB (dihitung di atas) | Rp18.500.000 |
| Honor PPAT (misal 1% dari harga) | Rp4.500.000 |
| Pengecekan dan pendaftaran di kantor pertanahan (misal) | Rp3.500.000 |
| Total pengeluaran pembeli | Rp476.500.000 |
Biaya di luar harga tanah mencapai Rp26.500.000, atau 5,9% dari harga. Honor PPAT dan biaya kantor pertanahan dalam contoh ini dikarang; besarnya di lapangan bisa berbeda.
Membeli dari pengembang: PPN ikut masuk hitungan
Ketika penjualnya pengembang yang berstatus pengusaha kena pajak, transaksi rumah atau kavling bisa dikenai PPN, di samping BPHTB. Tarif dan fasilitas PPN untuk properti beberapa kali berubah dan kadang ada insentif sementara dari pemerintah. Karena itu, mintalah pengembang menuliskan apakah harga sudah termasuk PPN, berapa besarnya, dan apakah ada fasilitas yang dipakai. Jangan mengandalkan brosur lama.
Kapan uang dibayarkan
- Tanda jadi kecil dengan kuitansi yang menyebut syarat pengembalian bila pengecekan sertifikat bermasalah.
- Pengecekan sertifikat oleh PPAT di kantor pertanahan.
- Pembayaran pajak: BPHTB oleh pembeli dan PPh oleh penjual, sebelum atau saat penandatanganan AJB sesuai prosedur.
- Penandatanganan AJB di hadapan PPAT dan pelunasan harga.
- Pendaftaran balik nama sampai sertifikat tercatat atas nama pembeli.
Biaya setelah tanah menjadi milik Anda
Pengeluaran tidak berhenti setelah sertifikat berganti nama. Pajak Bumi dan Bangunan dibayar setiap tahun, tanah kosong perlu dipagari atau dibersihkan secara berkala, dan bila Anda membangun, ada perizinan bangunan serta biaya penyambungan listrik dan air. Untuk tanah yang dibeli sebagai investasi, semua pengeluaran ini menambah modal yang harus kembali ketika tanah dijual. Catat setiap pengeluaran bersama kuitansinya sejak hari pertama. Catatan itu berguna untuk menghitung hasil sebenarnya, sekaligus sebagai bukti bila kelak ada pertanyaan tentang riwayat tanah.
Ketika tiba saatnya menjual, peran Anda berbalik: kini Anda yang lazim menanggung PPh atas pengalihan hak, dan mungkin komisi perantara. Menghitung dua ujung transaksi sekaligus sejak awal membantu menentukan harga jual minimal yang masuk akal.
Daftar periksa negosiasi
- Harga yang disepakati sudah atau belum termasuk pajak penjual?
- Siapa yang membayar honor PPAT dan biaya pendaftaran?
- Apakah PBB sampai tahun berjalan sudah lunas?
- Bila membeli dari pengembang: apakah harga sudah termasuk PPN?
- Semua kesepakatan dituliskan, bukan hanya diucapkan.
Catatan risiko
Tarif pajak dan ketentuan daerah dapat berubah. Angka dalam contoh hanya untuk latihan. Untuk transaksi nyata, mintalah rincian tertulis dari PPAT dan cek tarif resmi di situs Direktorat Jenderal Pajak serta pemerintah daerah setempat.
Lanjut membaca di buku ini